Loi ZAN 2025 : objectifs, évolutions et impact sur les territoires

En 2025, à moins de 12 mois des échéances critiques pour la révision des PLU et des SCoT, la trajectoire de la sobriété foncière connaît un tournant majeur.

Depuis l’adoption de la loi Climat & Résilience en 2021, l’objectif de parvenir à la zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici 2050 guide la transformation de l’urbanisme français.

Mais entre ambitions écologiques, contraintes économiques et résistances territoriales, la mise en œuvre du ZAN s’est révélée plus complexe qu’anticipé.

Les décrets d’application de 2022, la loi ZAN 2 de 2023 et la phase de territorialisation lancée en 2024 ont progressivement affiné — et parfois assoupli — le cadre réglementaire.

Pourtant, face aux critiques des élus locaux, des agriculteurs et des professionnels de la construction, un nouveau chapitre s’ouvre en 2025.

Actualité législative : La loi TRACE, adoptée au Sénat en mars 2025, modifie en profondeur la trajectoire ZAN. Décryptage des enjeux clés avant le vote décisif à l’Assemblée nationale.

Ce guide actualisé vous propose :

• Une analyse complète de la loi ZAN et de ses objectifs initiaux.
• Un décryptage des évolutions législatives récentes, y compris la loi TRACE.
• Une évaluation des impacts concrets pour les collectivités, les promoteurs et les acteurs agricoles.
• Des solutions opérationnelles et un diagnostic auto-évaluation pour situer votre territoire face aux nouvelles obligations.

Loi ZAN : les fondamentaux

Définition et objectifs initiaux

La zéro artificialisation nette (ZAN) désigne l’objectif de parvenir, d’ici 2050, à équilibrer toute nouvelle artificialisation des sols par une renaturation équivalente. Ce principe s’inscrit dans la stratégie française de sobriété foncière.

Introduite par la loi Climat & Résilience de 2021, la ZAN repose sur deux jalons :

• Réduction de 50 % de la consommation foncière d’ici 2031 (objectif intermédiaire, supprimé par la loi TRACE en 2025).
• Objectif final 2050 : zéro artificialisation nette.

La loi a inscrit pour la première fois cet objectif dans le Code de l’urbanisme, obligeant les collectivités à réviser leurs documents d’urbanisme (SRADDET, SCoT, PLU) pour limiter l’étalement urbain et favoriser la densification.

Pourquoi la sobriété foncière ?

La sobriété foncière vise plusieurs enjeux majeurs :

Enjeu	Objectif ZAN associé
Préservation de la biodiversité	Limiter la destruction des habitats naturels et agricoles
Limitation de l’étalement urbain	Réduire la consommation de nouveaux espaces pour l’habitat et les infrastructures
Réduction de l’empreinte carbone	Minimiser les émissions liées à l’artificialisation et favoriser la renaturation

Au-delà de l’environnement, cette politique répond à des préoccupations économiques (coût des extensions urbaines, raréfaction du foncier) et sociales (qualité de vie, proximité des services).

Consommation des sols : état des lieux 2025

En 2025, à moins de 12 mois des échéances de révision des PLU et des SCoT, comprendre l’évolution historique et actuelle de la consommation des sols est indispensable pour mesurer l’ampleur des ajustements nécessaires.

Évolution historique 1950–2025

La consommation des sols en France suit une trajectoire préoccupante depuis plusieurs décennies.

Selon les données consolidées de l’IGN et du Service de la Donnée et des Études Statistiques (SDES), la surface artificialisée a connu une croissance quasi continue depuis les années 1950, malgré un ralentissement observé au cours de la dernière décennie.

Année	Surface artificialisée (Mha)	Variation décennale (%)
1950	1,5	–
1980	2,7	+80 %
2000	3,8	+41 %
2010	4,5	+18 %
2025	5,1	+13 %

Source : IGN, SDES, actualisation 2025.

Cette augmentation résulte principalement de l’étalement urbain, de la construction de zones commerciales périphériques et de l’expansion des infrastructures de transport.

Le ralentissement depuis 2010 s’explique par la raréfaction des terrains disponibles et les premières mesures de modération prises par certaines collectivités.

Répartition régionale

La pression foncière varie fortement selon les régions. Les territoires littoraux, les grandes aires urbaines et certaines zones périurbaines affichent des taux d’artificialisation bien supérieurs à la moyenne nationale.

Région	Taux d’artificialisation (%)
Île-de-France	22,5 %
Provence-Alpes-Côte d’Azur	17,8 %
Hauts-de-France	14,3 %
Auvergne-Rhône-Alpes	12,5 %
Bretagne	11,2 %
Nouvelle-Aquitaine	10,4 %
Moyenne nationale	9,4 %

Source : SDES, données régionales 2025.

Les régions à forte densité urbaine concentrent encore la majorité des surfaces artificialisées, mais la croissance de l’artificialisation est désormais plus rapide dans les zones périurbaines et rurales, notamment en raison de la diffusion continue de l’habitat individuel.

Projections 2031–2050 par type de territoire

La loi ZAN impose une réduction de 50 % de la consommation foncière d’ici 2031 par rapport à la période 2011–2021.

Toutefois, la loi TRACE, en cours d’adoption, prévoit un report à 2034 et des ajustements différenciés selon les types de territoires.

Type de territoire	Consommation foncière projetée (2031)	Tendance 2050 (objectif ZAN)
Urbain	Forte réduction par densification et réhabilitation	Compensation intégrale par renaturation ou recyclage foncier
Périurbain	Réduction progressive, priorité à la requalification	Limitation stricte de l’ouverture de nouvelles zones
Rural	Maintien d’une marge minimale (garantie communale)	Développement compensé par mutualisation intercommunale

Sources : IGN, SDES, Sénat, actualisation 2025.

Les territoires urbains devront intensifier les stratégies de densification et de réhabilitation, tandis que les espaces périurbains et ruraux devront conjuguer sobriété foncière et maintien de l’activité économique et agricole.

L’absence d’action coordonnée risquerait de compromettre les objectifs ZAN, en particulier dans les zones de forte demande résidentielle.

Les grandes étapes législatives (2021–2025)

En 2025, après quatre années de mise en œuvre progressive, le cadre législatif de la loi ZAN s’est structuré à travers plusieurs textes clés qui ont défini les objectifs, précisé les modalités d’application et ajusté les dispositifs en réponse aux réalités territoriales.

Chaque étape a marqué une avancée décisive vers la sobriété foncière, tout en révélant les tensions entre impératifs environnementaux et contraintes socio-économiques.

Loi Climat & Résilience 2021

Adoptée en août 2021, la loi Climat & Résilience a introduit dans le Code de l’urbanisme l’objectif de parvenir à la zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici 2050. Elle a fixé :

• Une réduction de 50 % de la consommation foncière d’ici 2031.
• L’obligation pour les collectivités de réviser leurs documents d’urbanisme afin d’intégrer ces objectifs.

Décrets 2022

En 2022, plusieurs décrets d’application ont été publiés. Ils ont :

• Définis les critères de mesure de l’artificialisation.
• Précisé les règles de territorialisation des objectifs, notamment leur déclinaison à l’échelle régionale (SRADDET), intercommunale (SCoT) et communale (PLU/PLUi).

Loi ZAN 2 – 2023

Face aux difficultés de mise en œuvre et aux critiques des collectivités, le Parlement a adopté en juillet 2023 une loi d’ajustement couramment appelée loi ZAN 2.
Elle a introduit :

• Une garantie communale minimale de développement foncier.
• La possibilité de mutualiser les objectifs via les Projets d’Envergure Nationale ou Européenne (PENE).
• Des clarifications sur la gouvernance régionale de la territorialisation.

Territorialisation 2024

En 2024, la phase de territorialisation a été pleinement engagée :

• Les SRADDET régionaux ont intégré les objectifs ZAN.
• Les SCoT ont entamé leur révision.
• De nombreuses communes ont lancé la révision de leurs PLU/PLUi.

Cette étape a révélé les fortes disparités de préparation entre les territoires et la complexité technique de l’intégration des objectifs ZAN.

Loi TRACE 2025

En mars 2025, le Sénat a adopté la loi TRACE (Transition pour la Réconciliation de l’Aménagement, des Collectivités et de l’Environnement).
Elle apporte des modifications majeures :

• Suppression de l’objectif intermédiaire de 2031.
• Report des principales obligations à 2034.
• Révision des méthodes de calcul de l’artificialisation.
• Introduction de nouvelles exemptions pour les projets industriels, le logement et les territoires ruraux.

Son adoption définitive est en cours d’examen à l’Assemblée nationale.

Tableau récapitulatif des étapes législatives

Année	Étape législative	Contenu clé
2021	Loi Climat & Résilience	Objectif ZAN inscrit, échéances 2031 et 2050 fixées
2022	Décrets d’application	Critères de mesure et règles de territorialisation définis
2023	Loi ZAN 2	Assouplissements pour collectivités, garantie communale, mutualisation via PENE
2024	Territorialisation	Intégration des objectifs dans SRADDET, SCoT et début des révisions de PLU
2025	Loi TRACE	Report des échéances, nouvelles méthodes de calcul, exemptions sectorielles

Source : Sénat, Assemblée nationale, Code de l’urbanisme (actualisation 2025).

Les évolutions législatives 2023–2025 : de la ZAN à TRACE

En 2025, à l’approche du vote décisif à l’Assemblée nationale, la loi TRACE marque une inflexion majeure de la politique de sobriété foncière.

Entre ajustements techniques et compromis politiques, elle reflète les tensions croissantes qui ont traversé la mise en œuvre de la loi ZAN depuis 2023.

Pourquoi la loi TRACE ?

À partir de 2023, les collectivités locales et les professionnels de l’aménagement ont exprimé des difficultés croissantes à respecter les jalons imposés par la loi ZAN :

• Les objectifs intermédiaires, notamment la réduction de 50 % de la consommation foncière d’ici 2031, ont été jugés inatteignables par de nombreuses communes, en particulier dans les territoires périurbains et ruraux.
• Le secteur immobilier, confronté à la raréfaction du foncier constructible et à la hausse des coûts, a alerté sur le risque de blocage des projets de logements et de tensions accrues sur l’offre.

Les débats parlementaires de 2024 ont mis en évidence la nécessité d’un rééquilibrage entre l’ambition environnementale et les réalités opérationnelles des territoires.

Principaux changements apportés

La loi TRACE, adoptée par le Sénat en mars 2025 et en cours d’examen à l’Assemblée, introduit plusieurs modifications substantielles :

Mesure	Contenu	Impact
Suppression du jalon 2031	Abandon de l’objectif intermédiaire de réduction de 50 %	Soulagement pour les collectivités, mais report de l’effort
Report à 2034	Nouvelle échéance pour la réduction progressive de l’artificialisation	Trois années supplémentaires pour adapter les documents d’urbanisme
Nouvelles méthodes de calcul	Révision des indicateurs d’artificialisation, intégrant davantage de flexibilité	Adaptation aux spécificités territoriales
Exemptions sectorielles	Dérogations pour les projets industriels, le logement et certains territoires ruraux	Assouplissements ciblés pour préserver l’activité économique

Ces ajustements traduisent une volonté de réconciliation entre les impératifs écologiques et les contraintes des acteurs de terrain.

Réactions des acteurs

Les évolutions introduites par la loi TRACE ont suscité des réactions contrastées :

• Collectivités : majoritairement favorables. Beaucoup considèrent la loi TRACE comme une réponse réaliste à des objectifs initiaux jugés trop contraignants. Les associations d’élus ont salué l’introduction d’une plus grande souplesse.
• Oppositions écologistes : nombreuses ONG, élus et chercheurs dénoncent un détricotage des ambitions initiales, craignant que les assouplissements ne compromettent l’objectif final de sobriété foncière.
• Promoteurs : un soulagement partiel. Les nouvelles marges de manœuvre sont perçues positivement, mais les professionnels restent préoccupés par les incertitudes sur la mise en œuvre locale et l’harmonisation des règles.

L’adoption finale de la loi TRACE et sa déclinaison dans les territoires détermineront l’équilibre entre adaptation législative et maintien des objectifs environnementaux à long terme.

Territorialisation : comment la loi s’applique concrètement

En 2025, à l’heure où les collectivités finalisent ou révisent leurs documents d’urbanisme, le processus de territorialisation constitue le levier principal pour décliner les objectifs nationaux de la loi ZAN sur le terrain.

Ce mécanisme organise la répartition des objectifs de sobriété foncière à travers différents niveaux de gouvernance.

Processus décisionnel

La chaîne décisionnelle suit une logique descendante, chaque échelon ayant des responsabilités spécifiques dans l’application des objectifs ZAN.

Niveau	Document d’urbanisme	Responsables
National	Objectif ZAN fixé par la loi	Parlement, Gouvernement
Régional	SRADDET (Schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires)	Régions
Intercommunal	SCoT (Schéma de cohérence territoriale)	Intercommunalités
Communal	PLU (Plan local d’urbanisme) ou carte communale	Communes
Projet	Permis de construire	Communes + contrôle de légalité préfectoral

À chaque niveau, les documents d’urbanisme doivent être conformes aux orientations supérieures et intégrer progressivement les contraintes et marges de manœuvre prévues par la loi TRACE.

Rôle des CDPENAF et du préfet

La mise en œuvre concrète de la ZAN et de ses assouplissements s’appuie sur deux types d’acteurs clés :

• Les CDPENAF (Commissions Départementales de Préservation des Espaces Naturels, Agricoles et Forestiers) : elles rendent des avis sur les projets qui impliquent une consommation foncière, notamment lors de dérogations ou de modifications des documents d’urbanisme. Leur rôle est particulièrement important dans l’arbitrage entre développement économique et préservation des espaces naturels.
• Le préfet : il assure le contrôle de légalité des décisions locales. Le préfet peut refuser un permis de construire ou suspendre une procédure d’évolution d’un document d’urbanisme s’il estime qu’elle contrevient aux objectifs de la loi ZAN ou qu’elle ne respecte pas les limites fixées par les schémas supérieurs.

Cette gouvernance partagée garantit que les ajustements locaux — notamment ceux permis par la loi TRACE — ne compromettent pas la trajectoire nationale vers la zéro artificialisation nette.

Les échéances imminentes 2025–2026

En 2025, à moins de 12 mois des échéances critiques, les collectivités et les professionnels doivent accélérer l’adaptation de leurs outils d’urbanisme et de leurs projets pour rester conformes à la trajectoire ZAN, révisée mais toujours contraignante.

Révision des PLU/SCOT : nouvelles dates et conséquences

La loi TRACE offre un report des principales obligations à 2034, mais ne modifie pas les délais actuels pour la révision des documents d’urbanisme :

Document	Échéance	Conséquence en cas de non-conformité
SRADDET	Finalisation attendue pour fin 2025	Blocage de l’élaboration des SCoT et PLU
SCoT	Révision ou compatibilité avant mi-2026	Risque de non-opposabilité, contraintes sur les autorisations d’urbanisme
PLU/PLUi	Procédures de révision engagées en 2025–2026	Délai supplémentaire limité ; risque de gel des projets nouveaux

Un retard ou une absence de révision expose les territoires à des blocages administratifs, notamment lors de l’instruction des permis de construire et de l’approbation de nouveaux projets d’aménagement.

Permis de construire : nouvelles exigences ZAN

Même si les objectifs chiffrés ont été assouplis, les permis de construire délivrés à partir de 2025 doivent :

• Justifier de la compatibilité avec les objectifs de sobriété foncière.
• Intégrer, lorsque nécessaire, des mesures de compensation écologique.
• S’inscrire dans la logique de densification ou de réhabilitation prônée par les documents d’urbanisme révisés.

Le contrôle de légalité exercé par le préfet devient plus strict, en particulier pour les zones soumises à fortes pressions foncières ou à enjeux environnementaux élevés.

Impacts pour les acteurs du territoire

En 2025, alors que les assouplissements de la loi TRACE redéfinissent le cadre d’application du ZAN, les conséquences varient considérablement selon le profil des acteurs.

Les collectivités, promoteurs et agriculteurs doivent ajuster leurs stratégies pour concilier développement et sobriété foncière.

Collectivités

Les collectivités territoriales sont en première ligne de l’adaptation réglementaire. Elles doivent :

• Réviser les documents d’urbanisme (SRADDET, SCoT, PLU) selon les nouvelles orientations.
• Mettre en œuvre des stratégies de densification intelligente et de renaturation.
• Accéder et mobiliser les aides financières disponibles, notamment le Fonds Vert et les subventions régionales.

Le principal défi réside dans la coordination inter-échelles (région, intercommunalité, commune) et la capacité à articuler les objectifs ZAN avec les projets économiques locaux.

Promoteurs

Les promoteurs immobiliers voient évoluer les paramètres fondamentaux de leur activité :

• La fin de l’étalement urbain réduit l’accès au foncier périphérique.
• Les stratégies doivent désormais privilégier la réhabilitation, la surélévation et la densification.
• Les délais administratifs et les coûts d’aménagement peuvent être réduits pour les projets compatibles avec les nouveaux objectifs, notamment ceux qui s’intègrent dans les opérations de requalification urbaine.

Agriculteurs

Les agriculteurs, souvent impactés par l’artificialisation des terres, sont confrontés à :

• Des risques persistants sur le foncier agricole, même si la loi TRACE introduit des garanties supplémentaires.
• La nécessité de participer à des démarches de compensation collective pour l’usage futur des sols.
• Des opportunités nouvelles via la mutualisation foncière et l’intégration dans des projets de renaturation.

Comparatif économique des stratégies d’aménagement (2025)

Type d’opération	Coût moyen/m² (2025)	Délais moyens	ROI estimé (à 10 ans)	Avantages spécifiques
Densification / surélévation	1 800 à 2 500 €	18 à 24 mois	8 à 12 %	Délais administratifs réduits, meilleure acceptabilité sociale, subventions possibles
Réhabilitation	1 500 à 2 200 €	12 à 18 mois	9 à 12 %	Valorisation du bâti existant, coûts de foncier limités, aides à la rénovation
Extension neuve (hors zones ZAN)	2 000 à 2 800 €	24 à 36 mois	5 à 9 %	Marges limitées, délais d’autorisation plus longs, contraintes réglementaires accrues

Source : Fédération des promoteurs immobiliers, ADEME, analyses territoriales 2025.

Témoignages — « Un jour dans la vie de… »

En 2025, derrière chaque stratégie d’adaptation à la loi ZAN et à la loi TRACE, il y a des acteurs de terrain qui réinventent leur quotidien. Trois profils témoignent des défis et des solutions concrètes qu’ils mettent en œuvre.

Un élu local face aux arbitrages ZAN

Marc, maire d’une commune périurbaine de 8 500 habitants en Bretagne :

« Depuis 2023, réviser notre PLU est devenu une priorité absolue. La suppression du jalon 2031 avec la loi TRACE nous a donné un peu d’air, mais la pression reste forte. Chaque semaine, nous arbitrons entre demandes de logements, impératifs de densification et préservation de nos espaces agricoles. »

Chiffres clés :

• Temps de révision du SCoT : 30 mois.
• Coût total pour la commune : 120 000 € (études + concertation).
• Objectif : réduire l’artificialisation de 45 % d’ici 2034.

Un promoteur innovant

Sophie Martinez, dirigeante d’une PME de promotion immobilière spécialisée en réhabilitation urbaine :

« Avant la ZAN, nous faisions surtout du logement neuf en périphérie. Aujourd’hui, 80 % de nos projets concernent la surélévation et la reconversion de friches. Le ROI reste stable, mais la complexité administrative a doublé. Heureusement, nous bénéficions de subventions et d’une meilleure acceptabilité sociale. »

Comparatif économique :

• Réhabilitation (coût/m²) : 1 700 €.
• Densification/surélévation (coût/m²) : 2 200 €.
• Extension neuve (coût/m²) : 2 600 €, avec délais plus longs et marges plus faibles.

Un agriculteur

Jean-Paul Roux, céréalier et membre d’une coopérative de mutualisation foncière en Occitanie :

« La pression foncière ne faiblit pas, même avec la ZAN. Mais nous avons transformé cette contrainte en opportunité : avec d’autres exploitants, nous avons mis en place un groupement pour proposer des compensations écologiques sur des terrains agricoles peu productifs. Cela sécurise une partie de nos revenus. »

Solutions mises en œuvre :

• Renaturation : 12 hectares compensés.
• Partenariats : avec trois promoteurs régionaux.
• Gain financier : +15 % de revenu annuel sur les parcelles concernées.

Le coût de la transition ZAN (actualisé post-TRACE)

En 2025, alors que la loi TRACE assouplit certains objectifs sans remettre en cause la finalité 2050, les collectivités, promoteurs et agriculteurs doivent engager des investissements importants pour aligner leurs projets et documents d’urbanisme avec la nouvelle trajectoire réglementaire.

Investissements moyens par acteur

Acteur	Type d’investissement	Coût moyen estimé (2025)
Collectivités	Révision des documents d’urbanisme (SRADDET, SCoT, PLU), études de densification et de renaturation	80 000 à 200 000 € par collectivité (selon taille)
Promoteurs	Réhabilitation, densification, études environnementales et compensation	1 500 à 2 800 €/m² selon opération
Agriculteurs	Participation à la compensation collective, mutualisation foncière, renaturation	5 000 à 15 000 € par hectare

Ces montants varient selon la taille des opérations, la localisation et les spécificités des projets (friches industrielles, logements sociaux, zones périurbaines…).

Aides disponibles 2025

Pour amortir ces coûts, plusieurs dispositifs financiers sont mobilisables en 2025 :

Dispositif	Bénéficiaires	Type de soutien
Fonds Vert	Collectivités	Subventions pour la révision des documents d’urbanisme et projets de renaturation
ADEME	Promoteurs, collectivités	Aides à la réhabilitation énergétique, densification intelligente
Programmes régionaux ZAN	Collectivités, promoteurs	Financements spécifiques à la sobriété foncière
Compensation collective mutualisée	Agriculteurs	Indemnisation pour mise à disposition de surfaces compensatoires

Les aides sont attribuées selon des critères de compatibilité avec les objectifs ZAN et les priorités fixées par chaque région.

ROI comparatif : densification / réhabilitation / extension neuve

Type d’opération	Coût moyen/m²	Délais moyens	ROI estimé (à 10 ans)	Avantages spécifiques
Densification / surélévation	1 800 à 2 500 €	18 à 24 mois	8 à 12 %	Moins de consommation foncière, acceptabilité sociale élevée
Réhabilitation	1 500 à 2 200 €	12 à 18 mois	9 à 12 %	Valorisation d’actifs existants, coûts fonciers réduits
Extension neuve (hors zones ZAN)	2 000 à 2 800 €	24 à 36 mois	5 à 9 %	Complexité réglementaire plus élevée, délais plus longs

Source : Fédération des promoteurs immobiliers, ADEME, données sectorielles 2025.

Synthèse

Malgré les assouplissements introduits par la loi TRACE, la transition vers des modes d’aménagement compatibles avec la sobriété foncière reste un investissement stratégique.

Les opérations de densification et de réhabilitation, bien qu’exigeantes sur le plan technique, offrent des retours sur investissement plus élevés et un accès facilité aux aides publiques.

Solutions et innovations pour réussir la transition

En 2025, à l’heure où les échéances de révision des documents d’urbanisme et de mise en conformité opérationnelle se rapprochent, l’innovation devient un levier essentiel pour concilier sobriété foncière, performance économique et qualité de vie.

Densification intelligente

La densification vise à optimiser l’utilisation du foncier déjà urbanisé, en minimisant la consommation de nouveaux espaces tout en répondant à la demande croissante de logements et d’activités.

Principales stratégies :

• Surélévation des bâtiments existants.
• Division de parcelles (division parcellaire urbaine).
• Reconversions fonctionnelles (bureaux en logements, friches en espaces mixtes).
• Intégration de jardins partagés et d’espaces publics pour maintenir la qualité urbaine.

Ces approches permettent de limiter les coûts liés à la création de nouvelles infrastructures tout en améliorant l’acceptabilité sociale des projets.

Réhabilitation et réutilisation des friches

La réhabilitation constitue une alternative durable à l’extension neuve, avec un impact environnemental réduit et des délais de réalisation plus courts dans la plupart des cas.

Type de friche	Opportunités 2025	Financements possibles
Industrielle	Reconversion en logements ou activités tertiaires	Fonds Vert, subventions ADEME
Commerciale	Requalification en zones résidentielles ou espaces publics	Programmes régionaux de revitalisation
Militaire ou ferroviaire	Projets mixtes (logements, espaces verts, activités)	Appels à projets spécifiques

La réutilisation des friches favorise également la renaturation partielle des sites et la création de continuités écologiques en milieu urbain.

Renaturation et compensation écologique

La renaturation devient un impératif pour compenser les effets résiduels de l’artificialisation et répondre aux exigences réglementaires post-TRACE.

Techniques éprouvées :

• Débitumisation et désimperméabilisation des sols.
• Recréation de zones humides et de corridors écologiques.
• Plantations compensatoires avec suivi écologique sur le long terme.

Les projets de compensation peuvent être portés par les collectivités, les aménageurs ou des partenaires spécialisés, avec des aides financières mobilisables via le Fonds Vert et les dispositifs européens.

Innovations architecturales et urbanistiques

Le secteur de la construction s’adapte en développant des solutions qui allient sobriété foncière, efficacité énergétique et qualité de vie.

Tendances majeures 2025 :

• Matériaux bas carbone : béton bas carbone, bois issu de forêts gérées durablement, chanvre, paille.
• Construction modulaire : flexibilité, rapidité d’exécution et réduction des déchets.
• Bâtiments à énergie positive (BEPOS) : intégration de la production d’énergie renouvelable.
• Espaces multifonctionnels : logements évolutifs, tiers-lieux, aménagements réversibles.

Ces innovations répondent non seulement aux exigences de la loi ZAN mais aussi aux attentes sociétales en matière de durabilité et d’adaptabilité.

Diagnostic auto-évaluation : Mon territoire face au ZAN

En 2025, alors que la loi TRACE introduit de nouveaux délais mais maintient la trajectoire vers 2050, les collectivités et les professionnels doivent évaluer objectivement le degré de préparation de leur territoire.

Ce diagnostic permet d’identifier les points forts, les faiblesses et les actions prioritaires à engager d’ici 2026.

Fonctionnement

Le diagnostic repose sur un questionnaire rapide portant sur cinq critères essentiels :

1. Révision des documents d’urbanisme (SRADDET, SCoT, PLU/PLUi).
2. Plans de densification en cours ou finalisés.
3. Projets de réhabilitation et de requalification urbaine identifiés.
4. Initiatives de renaturation ou de compensation écologique mises en œuvre.
5. Intégration des critères ZAN dans l’instruction des permis de construire.

Chaque réponse est pondérée pour refléter le niveau d’avancement réel.

Score final : trois profils types

Score	Profil type	Description
Vert	Territoire proactif	Documents à jour ou en cours d’adaptation avancée. Stratégies de densification et de renaturation opérationnelles. Bonne intégration des critères ZAN dans les permis.
Orange	Territoire en transition	Révisions engagées mais non finalisées. Stratégies partiellement mises en œuvre. Besoin d’accompagnement financier et technique.
Rouge	Territoire en retard	Absence de révision des documents. Peu ou pas d’actions concrètes en matière de densification ou de renaturation. Risque de blocages administratifs dès 2026.

Statistiques 2025

Selon les données recueillies par le SDES et les associations d’élus régionaux :

• 32 % des territoires se situent en zone verte.
• 45 % en zone orange.
• 23 % en zone rouge.

Le temps moyen estimé pour atteindre une conformité complète (score vert) est de 18 à 36 mois, selon le profil et les ressources disponibles.

Perspectives d’application post-TRACE

En 2025, alors que la loi TRACE est adoptée par le Sénat et en attente de validation définitive par l’Assemblée nationale, les acteurs de l’aménagement et de l’urbanisme doivent anticiper plusieurs scénarios d’évolution réglementaire et opérationnelle.

Scénarios possibles selon le vote final à l’Assemblée

Trois grandes hypothèses se dessinent :

Scénario	Contenu probable	Conséquences immédiates
Adoption sans modification	Les assouplissements de la loi TRACE sont intégralement validés	Mise en œuvre rapide des nouvelles méthodes de calcul et des exemptions
Adoption avec amendements	Certains assouplissements sont révisés, notamment sur les exemptions sectorielles	Ajustements à prévoir dans les PLU/SCOT et potentiels nouveaux délais
Rejet partiel ou complet	La loi TRACE est rejetée ou fortement modifiée	Retour au cadre ZAN antérieur ou nécessité d’une nouvelle négociation législative

Conséquences pour les PLU/SCOT révisés ou en cours

Les documents d’urbanisme révisés ou en phase de révision devront :

• Aligner leurs objectifs sur la version finale de la loi TRACE, ou sur le cadre antérieur si les assouplissements ne sont pas adoptés.
• Intégrer les nouvelles méthodes de calcul de l’artificialisation si elles sont confirmées.
• Réviser ou ajuster les trajectoires de densification, de réhabilitation et de renaturation.

Les territoires ayant déjà intégré des flexibilités anticipées devront vérifier leur conformité avec les dispositions législatives finales.

Risques et opportunités à moyen terme

Aspect	Risques	Opportunités
Collectivités	Complexité juridique accrue si le cadre évolue à nouveau	Accès à des financements spécifiques pour l’adaptation rapide
Promoteurs	Incertitudes sur les critères d’instruction des permis	Nouvelles possibilités de projets sur friches et en densification
Agriculteurs	Risque de pressions foncières si les exemptions élargissent l’urbanisation	Développement de partenariats pour la compensation écologique

À moyen terme, la capacité des acteurs à adapter rapidement leurs stratégies et à mobiliser les outils financiers conditionnera leur succès dans le nouveau cadre réglementaire.

Ressources pratiques pour aller plus loin

En 2025, face à la complexité croissante des évolutions législatives et opérationnelles, l’accès à des ressources fiables et actualisées est indispensable pour les décideurs locaux, promoteurs et professionnels de l’aménagement.

Documents téléchargeables

• PDF de synthèse : “Loi ZAN 2025 et loi TRACE : objectifs, échéances et solutions”
  Une vue d’ensemble des objectifs, des évolutions législatives et des solutions opérationnelles.

Articles à venir

Thématique	Contenu prévu	Cible principale
ZAN et Promoteurs	Stratégies gagnantes face aux nouvelles contraintes et opportunités	Promoteurs, investisseurs
Guide Collectivités	Méthodes d’adaptation et leviers financiers	Élus locaux, techniciens territoriaux
Innovations architecturales	Solutions techniques pour la densification, la réhabilitation et la renaturation	Architectes, urbanistes
PLU/SCOT : adaptation	Étapes et bonnes pratiques pour réviser les documents d’urbanisme	Collectivités, bureaux d’études
Renaturation	Techniques éprouvées et financements disponibles	Aménageurs, collectivités
Agriculture et ZAN	Solutions foncières et modèles de compensation	Agriculteurs, chambres d’agriculture

Ces articles permettront d’approfondir les aspects opérationnels spécifiques à chaque acteur et de suivre l’évolution réglementaire après le vote définitif de la loi TRACE.

FAQ

Qu’est-ce que la loi ZAN 2025 ?

La loi ZAN (zéro artificialisation nette) fixe l’objectif de parvenir à l’équilibre entre artificialisation et renaturation des sols d’ici 2050. Elle impose aux collectivités de réduire la consommation foncière et d’intégrer ces objectifs dans les documents d’urbanisme.

Quelles sont les évolutions récentes avec la loi TRACE ?

La loi TRACE, adoptée au Sénat en mars 2025 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale, modifie plusieurs points de la loi ZAN :

• Suppression du jalon intermédiaire 2031.
• Report des obligations majeures à 2034.
• Révision des méthodes de calcul de l’artificialisation.
• Introduction d’exemptions pour certains secteurs économiques.

Quelles sont les échéances pour les collectivités ?

Les collectivités doivent :

• Finaliser la révision des SRADDET d’ici fin 2025.
• Mettre à jour ou réviser les SCoT avant mi-2026.
• Engager la révision des PLU/PLUi en 2025–2026 pour intégrer les nouveaux objectifs.

Comment adapter son PLU à la loi ZAN et TRACE ?

L’adaptation d’un PLU nécessite :

• La révision des orientations d’aménagement.
• L’intégration de stratégies de densification, réhabilitation et renaturation.
• L’application des nouvelles méthodes de calcul fixées par la loi TRACE, le cas échéant.

Quelles subventions sont disponibles en 2025 ?

Les principales aides sont :

• Fonds Vert pour les collectivités.
• ADEME pour les projets de réhabilitation et de densification.
• Programmes régionaux spécifiques à la sobriété foncière.
• Indemnisations via la compensation collective pour les agriculteurs.

Quelles innovations pour la densification ?

Les innovations incluent :

• Surélévation de bâtiments.
• Réhabilitation et reconversion fonctionnelle.
• Matériaux bas carbone et construction modulaire.
• Création d’espaces multifonctionnels et adaptatifs.

Comment compenser l’artificialisation des sols ?

La compensation peut se faire par :

• Renaturation de sites artificialisés.
• Création de zones humides ou de corridors écologiques.
• Mutualisation foncière avec des partenaires agricoles.

ZAN et TRACE : s’adapter pour construire l’avenir

En 2025, la sobriété foncière n’est plus une perspective lointaine mais une exigence immédiate.

La loi ZAN, depuis son introduction en 2021, a transformé en profondeur les règles de l’aménagement du territoire.

Si la loi TRACE offre de nouvelles marges de manœuvre et temporise certaines contraintes, elle confirme l’engagement national vers la zéro artificialisation nette à l’horizon 2050.

Pour les collectivités, promoteurs et agriculteurs, la période 2025–2026 est une fenêtre stratégique :

• Réviser et adapter les documents d’urbanisme sans tarder pour éviter les blocages administratifs futurs.
• Innover dans les méthodes de densification, de réhabilitation et de renaturation.
• Mobiliser les aides financières et les dispositifs de compensation pour alléger les coûts de transition.
• Anticiper les ajustements législatifs possibles à l’issue du vote définitif de la loi TRACE.

La réussite de cette transformation repose sur une capacité collective à conjuguer vision de long terme, souplesse opérationnelle et concertation entre acteurs.

Comprendre, s’adapter, innover : tels sont les mots d’ordre pour 2025 et au-delà.